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第二 物权的设立变更转让和消灭一不动产登记（第6页）

原告接房后，一直实际占有、控制该门面，并对外出租，收取租金。2012年12月，被告将前述16、17号门面卖给第三人褚文镇、曾珠治；将18号门面卖给第三人范越并办理了预售备案登记。但第三人并未主张过交付门面的权利。原告认为，被告将门面分别卖给不同的特定人，其性质属于“一房二卖”。但原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，且原告已履行了支付全部购房款的义务，被告已在2007年4月30日将门面交付给原告，原告在接房后也一直对外出租。由此说明，被告有真实履行合同的意思表示，其应向原告继续履行合同义务，而原告享有前述门面的物权请求优先权。为此，请求判令：1。确认原告与被告于2008年11月11日签订的“商品房买卖合同”

合法有效，被告继续履行合同，并确认原告系遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17、18号门面的所有权人；2。被告与褚文镇、曾珠治撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17号门面的预售登记手续；3。被告与冉建红、范越撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层18号门面的预售登记手续。

被告遵义明顺公司辩称：原告纪念街村民组与我公司原本协商用16至20号门面作为拆迁还房，后变更为将1至7号门面作为还房，16至20号作为商品房由纪念街村民组购买，但双方签订的《商品房买卖合同》并未就购买方式、付款方式等内容进行约定，而部分条款系纪念街村民组自行添加，故该合同无效。被告之所以将16至18号门面另售他人系因纪念街村民组只支付部分房款后便无力购买并退还后才出售的。被告与纪念街村民组签订《临时交房协议》时，门面还未竣工验收，因此该协议不能成立。

现被告将门面卖给他人所签订的《商品房买卖合同》未违反法律规定，故纪念街村民组的诉讼请求不能得到支持。

第三人褚文镇、曾珠治辩称：1。原告纪念街村民组在举证期限到期后提交的证据材料不属于补强证据，也不属于新证据，理应予以排除；2。褚文镇、曾珠治从订立购房合同、办理备案登记、占有门面、订立租房合同、抵押房屋这一系列行为均是在合理合法的情况下进行的。相反，纪念街村民组据以证明“合法占有”门面的依据仅仅是其与被告遵义明顺公司签订的《临时交房协议》，而遵义明顺公司并不认可该协议的合法性，从庭审当中的证据看，该协议是一个违反法律强制性规定的无效合同，纪念街村民组未合法占有门面。更重要的是，即便其依据该协议实施“占有”，也于2014年5月终止。在此之后便由褚文镇、曾珠治依据购房合同、备案登记与案外人苏春城签订租赁合同并收取房屋租金。此外，纪念街村民组在庭审结束后于9月3日对16、17号门面实施违法抢占行为，其目的就是明知己方不再占有房屋，而试图通过违法抢占给法庭造成占有房屋的错误认识；3。认定不动产物权归属应从合同订立时间、款项支付情况、物权登记情况、占有控制情况加以判断。从签约时间看，纪念街村民组与遵义明顺公司于2008年11月11日签订的《商品房买卖合同》内容有瑕疵，而褚文镇、曾珠治与遵义明顺公司签订的合同内容完备无瑕疵；从付款情况看，纪念街村民组不能提供全额付款依据，至今尚有70万余元购房款未付，而褚文镇、曾珠治已支付了全部款项；从登记情况看，褚文镇、曾珠治已办理了商品房预售登记备案，得到行政机关初步认定，而纪念街村民组从未向行政机关提出任何申请；从占有情况看，褚文镇、曾珠治已于2014年5月开始实际占有、控制房屋并实施了抵押贷款等处分行为。综上，褚文镇、曾珠治系16、17号房屋的合法物权人，请求驳回纪念街村民组的诉讼请求。

贵州省遵义市中级人民法院审理查明：2005年12月18日，被告遵义明顺公司作为“拆除人”与“被拆除人”

原告纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，“对长征镇沙坝村纪念街组界内修建的两层临时建筑进行拆除的有关事项”达成由遵义明顺公司用其修建好的商用门面房366。8㎡补偿给纪念街村民组的一致意见。该协议尾部遵义明顺公司在甲方处加盖公章，遵义市红花岗区长征镇沙坝村村民委员会（以下简称“沙坝村委会”）在乙方处加盖公章，纪念街村民组则由时任组长龚宣强在乙方处签名并加盖私章。

2006年5月29日，被告遵义明顺公司作为甲方与乙方原告纪念街村民组签订《认购书》，约定由纪念街村民组以7680元㎡的价格，向遵义明顺公司认购该公司开发的位于遵义市红花岗区遵湄路的“金地世家”（后更名为“金帝世家”）房开项目C栋面积为410㎡、总价314。88万元的门面。双方约定，纪念街村民组分三次付清全款，即在2006年5月25日支付认购金60万元；在遵义明顺公司取得预售登记后一个月内支付97。44万元；在签订《商品房买卖合同》后通过贷款方式支付尾款157。44万元。

该《认购书》尾部，遵义明顺公司在甲方处加盖公司公章，乙方处则加盖有龚宣强私章，沙坝村委会在特约条款处加盖公章。

2006年6月9日，原告纪念街村民组按照《认购书》的约定，通过银行转账方式向被告遵义明顺公司支付了“认购金”60万元，遵义明顺公司出具了《收款收据》。同年8月22日，纪念街村民组向遵义明顺公司转账支付了“门面预付款”30万元。2007年2月12日，纪念街村民组又向遵义明顺公司转账支付了“购房款”10万元，遵义明顺公司同样出具了《收据》。同年6月5日，纪念街村民组通过转账方式借给遵义明顺公司20万元，遵义明顺公司出具了《借据》。2008年5月13日，纪念街村民组再次向遵义明顺公司转账支付“购门面款”20万元，遵义明顺公司出具了《收据》。同年11月11日，遵义明顺公司向纪念街村民组分别出具金额为59。46万元和130456元、事由均为“购门面款”的两张《收据》，纪念街村民组则在11月20日向遵义明顺公司转账支付了130456元。该两笔款源于纪念街村民组与遵义明顺公司对账后形成的《纪念街村民组结账清单》，其中载明：“2125056－（已付）1400000－141200－153400－10000－290000＝130456”，意即：购房款为212。51万元，已付140万元，遵义明顺公司需向纪念街村民组支付土地补偿款14。12万元、过渡费15。34万元、一次性补偿款1万元和29万元，共计59。46万元予以抵扣之后，尾款为130456元。

前述1至7号、16至18号门面，被告遵义明顺公司早在2007年4月即已交付原告纪念街村民组占有、使用。2007年4月30日，遵义明顺公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《临时交房协议》，载明：“甲方将金地世家C栋1-7号门面，16-20（20号门面的一半）号交付乙方使用。……（实际面积以房管局测量为准）”。遵义明顺公司在协议尾部加盖公章，龚宣强签名。接房当日，纪念街村民组便将16号、17号门面租给“苏春城”、18号门面租给“苏瑶琪”从事钢材销售。双方租赁合同从2011年起一年一签，租金一年一付。

2007年6月12日，经遵义天络房地产测绘处测量，前述1至7号门面总建筑面积为423。45㎡，16至18号门面单间建筑面积均为73。35㎡，合计220。05㎡。同年9月6日，“金帝世家”C幢通过施工、勘查、设计、建设、监理五家单位竣工验收，遵义市建设工程质量监督站于9月10日在《单位（分部）工程验收意见书》上签署“同意验收意见”并加盖公章。

2010年8月25日，被告遵义明顺公司作为出卖人与买受人第三人褚文镇签订《商品房买卖合同》，按14655元㎡标准，将前述16、17号门面以每间107。5万元、总价215万元售与褚文镇。2012年12月6日，褚文镇通过信用社向遵义明顺公司“何才全”的个人账户汇款192万元，遵义明顺公司则在当天向褚文镇出具了215万元购房款《收据》。2012年12月3日，双方在遵义市房产市场管理处对16、17号门面进行了商品房预售合同备案登记。2013年5月16日，遵义明顺公司向褚文镇发出《房屋移交通知书》，载明：“你于2010年8月25日购买的本公司开发的‘金帝世家’C栋16号、17号营业房，现已具备交付条件，特通知你接收房屋”。

2014年5月10日，第三人褚文镇与“苏春成”即前述“苏春城”签订《房屋租赁合同》，将16、17号门面租给苏春城继续从事钢铁销售经营。租期自2014年5月10日起至2016年5月9日止。苏春城于2014年5月23日、2015年5月25日分别向褚文镇支付租金82296元和100584元。2015年1月15日，褚文镇、第三人曾珠治为向银行借款将16、17号门面抵押给“遵义恒通融资担保有限公司”作为反担保财产，但双方未办理抵押登记。

2014年12月24日，原告纪念街村民组向苏春城之弟苏春权发出交租《通知》，告知其已欠租8个月，限其于2014年12月29日前交纳。

该《通知》由“王小明”签收。苏春权因已向第三人褚文镇交纳租金故未再向纪念街村民组交租，并向纪念街村民组告知了其与褚文镇签订租赁合同的情况。

2015年1月，原告纪念街村民组为解决16、17、18号门面归属问题，以遵义明顺公司、褚文镇、曾珠治、冉建红、范越为被告诉至遵义市红花岗区人民法院，并在庭审中明确其请求为：1。确认其与遵义明顺公司签订的《拆除补偿协议》有效；2。确认遵义明顺公司分别与褚文镇、范越签订的《商品房买卖合同》无效；3。判令遵义明顺公司办理16、17、18号门面的预告登记，并与褚文镇、曾珠治、冉建红、范越共同协助办理房屋产权证书。一审庭审后，纪念街村民组撤回了该案起诉。

2015年6月8日，原告纪念街村民组向苏春权发出《律师函》，要求其支付自2014年5月8日双方租赁合同到期后至2015年6月的租金，苏春权仍以其已向第三人褚文镇交租为由而未向纪念街村民组交租。

2015年7月29日，原告纪念街村民组向法院提起诉讼，请求判令：1。确认原告与被告遵义明顺公司于2008年11月11日签订的“商品房买卖合同”合法有效，遵义明顺公司继续履行合同，并确认原告系遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17、18号门面的所有权人；2。遵义明顺公司与第三人褚文镇、第三人曾珠治撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17号门面的预售登记手续；3。遵义明顺公司与第三人冉建红、第三人范越撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层18号门面的预售登记手续；4。本案诉讼费由遵义明顺公司承担。经法院询问，纪念街村民组主张继续履行合同是指：“要求被告为原告办理产权证”；经法院释明，纪念街村民组自愿撤回第二项、第三项诉讼请求，法院已裁定予以准许。

纪念街村民组提交了沙坝村委会于2015年9月10日出具的两份《证明》，分别载明：“村委会管辖的组就有沙坝村纪念街村民组，系依法设立，该组具有独立财产。……现沙坝村纪念街村民组仍存在”；“沙坝村纪念街村民组前任组长龚宣强代表村民组与遵义市明顺房地产开发有限公司签订拆除补偿协议、认购书、临时交房协议、商品房买卖合同。因沙坝村纪念街村民组对外没有公章，本村委会作为该村民组的直接管理人，因此接受该村民组的委托，在与遵义市明顺房地产开发有限公司签署的协议中加盖公章”。遵义市红花岗区长征镇人民政府（以下简称“长征镇政府”）在两份《证明》签署“属实”意见并盖章确认。

对于原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《认购书》与《商品房买卖合同》所约定的门面房号不一致的问题。纪念街村民组与遵义明顺公司均陈述，签订《拆除补偿协议》和《认购书》时准备以16至20号门面作为拆迁还房，1至7号门面作为商品房认购，后因纪念街村民组资金不足，故双方协商将1至7号门面作为拆迁还房，超面积56。65㎡补差价，16至18号门面作为商品房购买，并签订了《商品房买卖合同》。

对于原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》内容笔迹不一致的问题。遵义明顺公司陈述，该合同先由公司填写后交给纪念街村民组，故除复写内容之外，其余条款均为纪念街村民组自行添加。

经询问，遵义明顺公司虽对合同真实性、合法性有所质疑，但对第三条载明的“其中，1-7号门面共423。45㎡，其中366。8㎡为还房，56。65㎡为村民组购买”的约定内容以及第四条载明的合同单价7680元㎡不持异议。

褚文镇、曾珠治未对该合同真实性提出异议，但其主张纪念街村民组的合同主体资格不适格；冉建红、范越则主张该合同因事后填写且未在住建部门备案而无效。

对于被告遵义明顺公司将16至18号门面另售他人的原因及行为性质问题。遵义明顺公司认可本案纠纷产生的根源是该公司“一房二卖”所致。

但其主张，之所以将16至18号门面又出售给第三人褚文镇、第三人范越，系因原告纪念街村民组无力支付购房款，故在该村民组向公司退还门面后方才另行售出。纪念街村民组对此不予认可。法院询问双方是否办理了退房移交手续，遵义明顺公司答复未办理。

对于原告纪念街村民组的付款情况。如前所述，纪念街村民组所付合同价款212。51万元由七部分构成，被告遵义明顺公司主张：纪念街村民组于2006年6月9日支付的“认购金”60万元、2006年8月22日支付的“门面预付款”30万元、2007年2月12日支付的“购房款”10万元、2008年5月13日支付的“购门面款”20万元、11月20日支付的“购门面款”130456元，合计133。05万元，分别为购买1至7号门面超面积的56。65㎡购房款以及16至18号门面的部分购房款，而纪念街村民组于2007年6月5日所付的20万元系公司借款不能抵作购房款，结账清单载明的59。46万元则系因土地补偿、过渡补偿等需要而产生的费用，亦不能抵作购房款，故纪念街村民组未付清16至18号门面购房款。第三人褚文镇、第三人曾珠治认为，纪念街村民组所付款项一来并非16至18号门面购房款，二来付款记录与结账清单自相矛盾，故对付款真实性不予认可。第三人冉建红、第三人范越的意见与褚文镇、曾珠治一致。

对于第三人冉建红、第三人范越的付款情况。冉建红陈述，其系“金帝世家”C幢的实际施工人，因被告遵义明顺公司欠其工程款，故双方协商用18号门面对部分工程款进行冲抵，然后才由范越与公司签订《商品房买卖合同》。遵义明顺公司对此予以认可。原告纪念街村民组则主张，该买卖合同关系并不真实，损害其利益。

对于16至18号门面实际占有、使用问题。第三人褚文镇、曾珠治、冉建红、范越均认可在2014年5月之前，16至18号门面由原告纪念街村民组对外出租并收取租金，但在此之后，褚文镇、曾珠治主张16、17号门面由被告遵义明顺公司通知苏春权与其签订租赁合同并交付租金；冉建红、范越主张其亦向苏瑶琪进行了口头通知。遵义明顺公司对此予以认可，而纪念街村民组认为该行为不能改变16至18号门面由其占有、控制的事实。庭审后，在2015年9月3日，纪念街村民组认为“苏春城”迟延交纳租金并擅自搬离16、17号门面的行为应视为解除双方的租赁关系，遂将16、17号门面予以收回。为此，苏春权向法院寄来《请求证明书》，载明：“……大概在13年5-6月间，就有自称房开公司老板带一个中年男子到我店面来，告诉我16、17号两间房子已经卖给这个叫褚文镇的，过去村民组只是暂时管理、出租，让我和褚文镇签合同，还把褚文镇的买卖合同都拿给我看（并留有复印件）。当时我就告诉此老板我刚和村民组签完合同，该中年男子听我又和村民组签了合同还很生气，该房开公司老板就给我说，这份合同做完就不能和村民组签了，村民组没有权利再和我签合同，我如果不租就算了，如果要租就得和褚文镇签合同……在2014年租期还没到，村民组找我续签合同时，我就将房开公司老板告诉我门面已卖事宜再次告知村民组并告知，作为承租人的我只向一方支付租金，不可能两头付租金，再者说，褚文镇有正规的买卖合同。于是在2014年5月10号就和褚文镇签了两年的租赁合同，房租一年一交，两次房租都是在我店铺里面用我的现金支付，褚文镇还给我开了收据……在我和褚文镇签了合同、交了房租之后，村里面又找到我，我就给他们讲房开公司让我和褚文镇签合同，我已经签了合同房租都交了，他们有问题去找房开公司和褚文镇……最开始我向村民组租后来认为褚文镇又有买卖合同在手，村民组没有什么依据，我支持褚文镇并向其租赁铺面……”。褚文镇、曾珠治亦将该《请求证明书》作为证明其实际占有、控制16、17号门面的证据予以提交。为求证该《请求证明书》内容真实性，经双方当事人共同申请，法院向苏春权进行了询问。苏春权陈述，《请求证明书》系其自书寄送法院，16、17号门面由其兄“苏春城”与之共同租赁用于钢材经营，本案所涉两间门面的《租赁合同》均由“苏春城”本人所签或苏春权代签，租金均已交纳。苏春权重申，2013年遵义明顺公司、褚文镇找他之时，其刚与纪念街村民组签订新一年度租赁合同，并已将该情况告知了褚文镇。

3。一审判决

贵州省遵义市中级人民法院一审认为：本案争议焦点为：一、原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、遵义明顺公司应否继续履行其与纪念街村民组签订的《商品房买卖合同》所约定的协助办理讼争16至18号门面房产证义务；三、纪念街村民组诉请确认其为讼争16至18号门面所有权人的主张能否成立。

一、关于合同效力问题。从签约主体资格看，虽然《商品房买卖合同》尾部加盖的是沙坝村委会公章，但在合同前部“买受人”处填写的是原告纪念街村民组，根据沙坝村委会、长征镇政府出具的两份《证明》可知，之所以由沙坝村委会盖章系因该村民组无公章，故村委会的盖章行为仅系代理性质，而真正的合同当事人是纪念街村民组。纪念街村民组作为合法成立、有一定的组织机构和财产的非法人组织，享有民事权利能力，其与被告遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》主体适格；从签约过程看，遵义明顺公司“为了尽快对外环路综合市场项目实施”，“对长征镇沙坝村纪念街界内修建的两层临时建筑进行拆除”而与纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，随后双方几经协商，最终决定将遵义明顺公司开发的“金帝世家”C幢一层1至7号门面作为拆迁还房，16至18号门面作为商品房购买，并由遵义明顺公司预填合同通用条款内容并加盖公司公章后交由纪念街村民组内部协商后签字、盖章。由此可见，《商品房买卖合同》是双方就门面购买事宜达成合意之后慎重签订，而非事后补签、倒签；从合同内容看，虽然该合同部分内容确与其他内容笔迹不一致，但一方面该合同签约时间有先后，故合同内容逐步完善符合常理，另一方面，遵义明顺公司对该合同约定的还房房号及面积、还房超平方需补价差的面积、作为商品房出售的房号及面积、房款单价与总价等合同核心内容均不持异议。由此表明，该《商品房买卖合同》是遵义明顺公司与纪念街村民组的真实意思表示。据此，根据《合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，纪念街村民组与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，因缔约主体适格、签约过程真实、合同条款完整、约定内容充分体现双方购销意愿，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同系合法有效合同。

首先，缔约真实性。在一房二卖争产诉讼中，合同真实、有效是判断各自合同能否继续履行，后订立的合同能否对抗在先订立合同的前提。原告纪念街村民组、第三人褚文镇与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，遵义明顺公司均认可系买卖合同性质，且与纪念街村民组、褚文镇向遵义明顺公司支付购房款的事实相吻合，故法院对纪念街村民组、褚文镇与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》真实性予以确认；第三人范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，因第三人冉建红与遵义明顺公司均认可该合同本质为以物抵债协议，而冉建红并未举证证明其系讼争门面的承包人或实际施工人以及遵义明顺公司所拖欠的工程款数额等基础事实，故法院对该《商品房买卖合同》的真实性不予认定。

其次，签约时间顺序。被告遵义明顺公司与原告纪念街村民组之间的《商品房买卖合同》成约时间是2009年2月12日，而第三人褚文镇、第三人范越则分别在2010年8月25日和2010年10月25日与遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》。由此可见，纪念街村民组购房在前，褚文镇、范越签约在后。虽然债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。

第三，付款情况。买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。根据原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》约定，纪念街村民组应付16至18号门面购房款以及超面积补差款共计212。51万元，其已通过转账方式汇付购房款133。05万元是不争事实，遵义明顺公司在庭审时亦予认可，故法院予以确认。虽然该公司主张其向纪念街村民组所借20万元以及补偿款59。46万元不能抵扣购房款，但该公司加盖公章的《纪念街村民组结账清单》中载明已付140万元，减去通过转账汇付无争议的120万元，余下20万元在遵义明顺公司未举证证明其已归还纪念街村民组的情况下，只能视为双方在最终结算时已经达成借款抵房款的合意。同样，59。46万元虽系补偿款性质，但双方亦已协商予以抵扣。据此，法院认定纪念街村民组已经支付完毕全部购房款；根据第三人褚文镇与遵义明顺公司签订的两份《商品房买卖合同》约定，褚文镇应向遵义明顺公司支付购房款共计215万元，其通过转账方式支付了192万元，其余尾款褚文镇主张为现金支付，遵义明顺公司向其出具了215万元《收据》，纪念街村民组、第三人冉建红、范越对付款真实性均未提出异议，故法院对褚文镇已付清16、17号门面购房款的事实亦予确认；范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》所约定的购房款因未实际发生，故法院不予认定。