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日本房地产泡沫往事（第2页）

有了这个认识，再去看日本泡沫，或者美国房地产泡沫，逻辑就清晰得不得了——再看看三百多年前的郁金香泡沫——简直是一个模子刻出来的。都是一开始慢慢涨，这个是正常的，因为经济发展，大家有钱了自然愿意多花钱。在这个缓慢上涨的过程中，会形成“房价永远涨”的共识，吸引越来越多的人参与进来。但是迟早会有一天，随着银行信用扩张（也就是放水），房价暴涨，呈现出指数上涨趋势，顶点就是没人接盘的时候，然后一路坠落。

四、日本房产泡沫破灭的真相

日本在“二战”后实行的是一种德国模式的变体，现在叫“东亚模式”，类似宏观方面实现计划经济、微观方面实现市场经济的模式，固定汇率，出口导向等。通过这种模式加上日本最强一代人的不懈努力，日本从“二战”后到1973年实现了每年8%以上的增速，1974年放缓一年后，出现了第二轮增长，一直持续到1990年前后。

但在经济增长的同时，日本面临着巨大的问题：在对外贸易中日本占了美国便宜，一直有贸易顺差，这美国能忍？

当然不能忍了，所以日美之间冲突不断，在三十多年间持续爆发了“纺织大战”“钢铁贸易大战”“彩电摩擦”“汽车贸易摩擦”，从这个过程中大家也能看出来日本的经济在持续升级。

贸易摩擦归摩擦，日本就是在美国的折腾过程中变得越来越厉害的。到了20世纪80年代，日本成为世界上第二大经济体，很多日本企业都做到了世界第一，手里拿着大量在贸易中赚到的钱，全世界到处买地、买资产，而且日本人均收入是美国的145%，日本人的高兴劲可想而知。

在这个背景下，美国人忍无可忍，准备收拾下日本。不过并不是以往大家说的“广场协定”直接击倒了日本，这个太过简单化了。

当时美日双方针锋相对的一个最主要的问题是汇率问题——说是日本故意压低本国汇率。当时日本普通老百姓买美国的东西巨贵，基本不买美国人的东西；美国人买日本人的东西却巨便宜，疯狂消费日本产品，能不贸易顺差吗？所以美国要求日本把汇率大幅上调——以往我们说是《广场协议》中日本被迫提高了汇率，其实这么说不完全对，因为美国打压日本是个长期的事，《广场协议》只是其中一部分。真实情况是美国从1971年就开始打压日本，一直打压到1987年。

先是在1971年，西方十个国家一起搞了个《史密斯协定》，一起调整美元价格，要求日元升值。然后继续施压，小打小闹不断。

到了1985年，美国、英国、西德、法国、日本五国财长在美国纽约广场饭店签订了《广场协议》。

《广场协议》之后是1987年的《卢浮宫协议》，核心就一件事，让日元升值，升值之后日本产品在国际上就不那么有竞争力了。

迫于压力，而且日本政府当时确实是希望日元国际化，日元出现了大幅升值。不过日元升值就意味着日本生产的汽车和彩电等产品变贵了，在国际上竞争力就不那么强了，所以在1986年，日本商品出口比前一年暴跌，也就是以往卖到海外的东西现在卖不出去了。

我看不少文章里说《广场协议》直接刺破了日本房地产泡沫，这个说法其实是错误的，因为《广场协议》是1985年签署的，1985年日本的房地产泡沫还没疯狂起来，属于正常增长。事实上日本房地产泡沫是《广场协议》签订后出现的。

1985年签了《广场协议》，1986年经济不景气。为了刺激经济，日本央行开始大规模降息。这个操作非常常见，各国都是在经济疲软时候降息，经济过热时候升息。所以单是1986年这一年，日本央行连续五次降息，市场一下子资金充裕。钱已经到位了，往哪投呢？

一般我们直觉认为有了钱就扩大再生产，问题是生产是订单驱动的，比如你是个面膜厂厂长，突然多了一大笔钱，你会直接买机器扩大再生产吗？你会衡量下产能扩大后能不能卖出去。

日本也一样，本来出口不振，东西卖不出去，现在钱多了投资产不是找死吗？

这时候就需要我们刚才说的那个“共识”了，大家一致看好房地产，尤其是日本一线大城市，因为从过去三十年的经验来看，日本一线房价非常稳，大家已经习惯了房价的温和上涨，觉得今后也会涨下去。

而且当时日本坊间开始流传，说日本工业全球无敌，什么都可以造，唯独没法生产更多的土地来。土地存量有限，经济无限发展，世界上顶级的公司聚集在日本几个核心城市，而且东京是亚洲金融中心，房价不涨简直有违天理。既然会一直涨下去，为什么现在不多囤点呢？到此为止，日本人认为房价一直会涨的故事和共识有了，钱也有了，然后就开始疯狂投资。

当时日本玩的叫“土地转卖”，也不复杂，先找块地，把上边的人都拆迁了，然后把拆迁完的土地高价卖掉，接手方随后卖给下一家，下一家再卖，地价就跟火箭似的上去了。而且土地买卖不需要地产商自己拿钱，去银行借就可以了，银行往往愿意给过高估值贷款从优，企业反正是空手套白狼，何乐而不为呢？

当时还有一个因素让日本的银行发了疯。20世纪八九十年代正好是日本制造业最辉煌的年代，日本企业在国际上声望特别好，本身就代表着信用和质量，能在国内外的股市债市上融到大量的钱，借到钱之后就把他们之前欠银行的钱给还上了。

银行主要靠贷款活着，日本企业现在把贷款全给还回来了，日本银行怎么发展？所以银行当时非常着急要把钱借出去，借给谁呢？那些制造业企业不需要钱，就借给需要钱的房地产企业，所以房地产企业拿到钱之后疯狂投资倒买倒卖。

在这种情况下，1986年东京地价开始起飞，1987年就涨了23%，到了1988年，更是涨了65%，随后一路飙升。当时日本有个说法，“卖掉皇宫下边的那块地，可以买下整个加拿大”。

在这个过程中，一代日本人的“三观”被击了个粉碎。NHK拍过一个纪录片，里边说了那个年代房地产价格疯涨的事情——有个大爷穷了一辈子，但是退休后卖了东京他一直住的一个小房子，竟然卖到了400万美元。当时400万美元抵得上现在的1000万美元左右，大爷因此荣归故里。其他人也一样，穷了一辈子，但是只要有地，就可以瞬间富得流油，而且这些人拿到钱后到处乱花，日本各个领域欣欣向荣。

有一个三菱公司的高级工程师，他闺女大学毕业后进入了一家公司，这家公司从银行贷了2亿美元，拿下一块地，然后倒手卖给了另一家公司，卖了5亿美元。这个女孩的分红高达200万美元，她的三菱工程师的爹感慨说这个不正常，因为他给三菱设计过飞机发动机，属于顶级技术工人，一辈子都没赚到这个数的一半。

日本的土地在疯涨，股票也不逊色。日本人对股市的态度是很严肃的，觉得他们是在投资价值。

也是从1986年开始，日本股市也大爆发。到了1989年，日本股市涨了486%，日本股市的总市值，是美国股市的1。5倍，占到全世界的45%，令人匪夷所思。但是日本人当时并不觉得有问题。

老百姓觉得问题不大并且很多人赚得盆满钵满，但是政府开始操心了，政府担心借出去这么多钱，会不会还不回来？如果发生连环违约，弄不好银行都得破产。所以政府内部开始思考是不是“Ballisover”。

随后日本央行从1989年开始温和提高利率，降低货币供应。到了1989年年底，日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长，为什么叫他“原始人”呢？因为这个日本经济奇才极其讨厌通货膨胀，日本当时的主流经济学家觉得投机是市场行为，市场是不会错的，所以他们把讨厌投机的三重野康称作“原始人”。为什么说他疯狂呢？因为他作风极端雷厉风行，甚至有点不顾后果。

这人还有一个名声，叫“平成鬼才”。他后来一举戳破了泡沫，所以又得了一个更新的外号：“戳泡人”。

三重野康上台后日本五次提高利息，终于在1990年8月，日本的利息由超低的2。5%飙升到了6%。这下可出麻烦了，股市和**都被断了货币供应，涨不动了，没人接盘了。

假设你从银行借了1000万日元买了一套房，等着别人借1200万日元过来接盘，但是别人借不出钱来了，这房子砸你手里了，怎么办？只好到期之后赶紧卖了，能还多少还多少。问题是当时有无数人这么干，这就麻烦大了。

没过多久，日本爆发股灾，日本股市在1990年到1992年三年间跌了一半多。股市这么惨，楼市也没逃掉，股市暴跌仅仅半年后，楼市也开始动摇，随后激烈下跌，在1990年到1992年这三年中也跌了46%，上百万亿日元的资产化为乌有。当然了，这不是结局，从1992年之后，还一直在降，累计又降了50%。现在还在降。不过现在继续下降的原因大家普遍认为是因为日本老龄化问题太严重，每年死了的人腾出的房比买房结婚的新人都多，房子能卖上价就怪了。

股市和房市这么惨淡，自然也没饶过其他实体经济。比如上文说到的那个领了200万美元分红的女生，她随后把钱也投入了房地产，在泡沫破裂之后赔了个底朝天，还欠了一屁股债。

由于大批房地产公司破产，欠银行的钱还不上，把银行也拖下了水，大批银行跟着倒闭，银行倒闭又触发连锁反应，大量企业跟着倒闭，随后是失业潮、房屋断供、违约、跳楼。在1991年，日本一年内因为房地产泡沫破裂倒闭了上万家企业，这一万家企业的员工随后被抛到人才市场上，痛苦不堪。

日本经济泡沫破裂后，开始了长达十年的经济萧条，日本国内称为“平成萧条”。更为重要的是，这次萧条严重打击了日本在“二战”结束后建立起来的经济上的自信。很多人说，在那十年里，日本人从“昭和男儿”过度到了“平成废宅”，整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的、找不到出路的低迷情绪。