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附录 解码 华南板块中国大盘样板田（第2页）

经过近十年的艰难探索，1997年前后，郊区住宅开始走向以环境为导向的阶段。

洛溪板块的郊区住宅经过近十年的积累，也慢慢走向成熟。也正是以丽江花园、祈福新村等为代表的一批以环境为导向的楼盘的出现，吸引了一批高素质、高收入的社会精英阶层入住。在此阶段，城里工作、郊外居住的生活方式逐渐被人们接受，而且郊外住宅相对于市中心住宅来说，可谓物美价廉。

以环境为导向，不同的楼盘亦有不同的演绎方式。如丽江花园，除了环境外，同时还形成了自己独有的社区文化，形成了自己的品牌和对消费者的号召力；祈福新村则以欧美小镇的开发模式来进行6500亩超级屋村的开发，其高（起点）、大（规模）、全（设施）的配套，使业主们的生活不假外求；广州碧桂园和奥林匹克花园则以另外两种开发模式进入洛溪地区，并都取得了成功，为住宅郊区化打下了基础，建立了平台，开创了一个全新的市场。住宅郊区化得到了广州市民，尤其是一批较年轻、高文化、高素质的精英阶层的认同。而且，随着洛溪板块的成熟，本区域内的竞争也越来越激烈，这些楼盘开始寻求个性化的发展。可以说，洛溪板块各大盘的出现，引领着全国房地产开发向“郊区化、大盘化”方向发展，也使得“个性化”初见端倪。

2001年华南板块的崛起，宣告了又一场住宅革命的开始，这就是郊区住宅的全面发展阶段。华南板块的发展，不是一两个大盘的开发，而是整个区域均是上千亩乃至几千亩的大盘开发，其重量级已非洛溪板块楼盘可以比肩。它不仅仅是从环境和价格方面，而是从楼盘开发的方方面面，整体性地提高了一个档次。从近期将要揭开面纱的星河湾来看，参与其设计开发的全都是世界一流的机构，它们带来了世界各地住宅文化的精华，并结合广州地域文化特点，精心打造，使之真正与国际高品质住宅接轨。南国奥林匹克花园，亦邀请国际设计机构，将高尔夫文化与社区有机结合在一起，使高尔夫融入平民百姓的日常生活中。华南新城、雅居乐、锦绣香江也都是各有各的精彩，先期开发的广地花园、华南碧桂园、海怡花园等亦都会在后期有更为不俗的表现。

所有这一切，都向广州人、向中国人昭示着：中国的房地产开发，已经进入到了一个“郊区化、大盘化、个性化、国际化”的“四化”发展阶段。大规模的高尚住宅区在华南板块聚集，使广州在中国率先有了自己的高素质的CLD。

华南板块，给中国楼市上堂课

正是在华南板块这样一个高品质的CLD中，聚集了品牌和实力雄厚的八大发展商，使得竞争到了空前激烈的程度。这种白热化的竞争，在广州这块文化积淀深厚的土地上，将会为房地产开发探索出新的成功模式，它的精髓将是：

差异化竞争策略和不断创新是成功之本

开发伊始，各发展商就在考虑避免同质竞争，各做各的亮点，从开发主题的演绎到产品的形象、价格，他们都在寻求差异。但激烈的竞争是一个不争的事实，各发展商都持一种求稳、求实、求质的心态，小心翼翼，如越雷池，生怕自己落后，因而不断提高，不断超越，打造整体性的优质产品。与以前相比，这是一个整体性的提高。虽然面对的都是广州市场，但通过各自的差异，他们给整个区域带来更多元化的亮点和风景，同时也给买家带来了更多的惊喜和选择。

着重实力开发，上演大象的游戏

从星河湾、绿茵岛别墅“靓楼美景”的开盘标准来看，因竞争、实力、品质而产生的舞台，再也容不得小鱼、小虾跳舞，更容不得滚动开发和炒地皮现象的出现。大象的游戏真正开幕了。华南板块各发展商，像合生创展、雅居乐、碧桂园、奥林匹克花园都有成功的经验和模式，品牌和资金雄厚；而像星河湾、锦绣吞江等一批新介入房地产开发的发展商，则是在其他行业取得了非凡的成就后介入房地产开发的，实力亦非常雄厚。他们奉行的都是实力开发的原则，就像广东人“敢为天下先”的精神一样，务实肯干是广东人另一种可贵的精神。

对高品质的追求促使发展商走出国门，与国外最优秀的规划设计、园林设计机构合作，在整体上提高自己楼盘的档次和素质；而华南板块本身所拥有的优越的自然条件和发展商不惜工本的追求，也为国际优秀设计机构提供了一个最好的发挥平台。我们可以预见，两三年后，不仅全中国而且全世界的业内人士都要来华南板块学习房地产，因为这里集聚了全世界的精华。

华南板块开发，探索出一条新的城市发展之路

近些年，中国在城市化的进程中加快了步伐。纵观中国城市化的进程，大致可以分为两个阶段：

第一阶段是以政府为导向的阶段。广州市政府在广州城市扩张问题上曾经有过两个决策：一是向东发展；二是发展珠江新城。随着六运会的召开、天河体育中心等大型项目的建设，经过5～10年的发展，东部天河新区建设已初具规模。但是，珠江新城的规划却在冷却了7年之后才重新进行规划和调整。它带来的反思是深刻的：

——借助政府导向进行城市化发展必须有相应的投资和配套项目配合。尽管由政府统一筹建珠江新城的社区配套可以令发展商减轻不少负担，但政府与发展商之间有着龟兔差距的建设速度实在难以合拍。从政府承诺统一筹建至今，珠江新城的社区配套设施仍然不完善，尤其是西边，可以说是完全没有配套，使楼盘销售大受影响；

——单纯靠政府导向，而不考虑发展商的实际需求，不能得到发展商的大力配合，发展显然会受阻。如珠江新城原规划中的高容积率已经到了发展商难以忍受的地步。发展商认为，政府要求高密度，表面上可以为发展商增加收入，但若吸引不来消费者，楼卖不出去也无济于事。所以，珠江新城的规划虽然完成了但迟迟不能推进，就是因为发展商不买账，土地卖不出去。

第二阶段是完全以市场为导向的阶段。在以政府为导向全面建设珠江新城遇到障碍的时候，南部洛溪地区每年十万平米以上的开发量却令政府始料不及。这是典型的“以市场为导向”发展起来的板块，在这期间，政府基本上是缺位的。对于洛溪板块发展中政府缺位的弊端已为各界所认识，不再多言。各位去实地考察一下洛溪，就会发现这种“城内卫星上天，城外刀耕火种”的现象确实令人遗憾。不仅洛溪，白云区亦然。豪宅建在乡村道，极大地影响了白云区楼盘的整体形象。但长期以来，完全以市场为导向发展而形成的这种城乡不分的现象，因政府的缺位一直难以得到整治和改善。

而华南板块则是政企互动，形成了一种新的城市扩张模式。番禺撤市并区、新规划市中心南移的计划给番禺带来了前所未有的机遇；华南快速干线等交通配套项目的完成，使华南板块的发展在政府导向下有序进行。同时，当地政府意识到，在政府没有雄厚的财力、能力进行大规模的城市建设时，可以将发展商作为开发城市的一只手，将大面积的土地批给有实力、有品牌、有信誉的发展商进行开发，借发展商之手，来完成区域内的商业、文化、生活配套，以有效避免如洛溪诸侯割据、城内城外两重天现象的出现。而且，洛溪板块的发展，令广州消费者接受了住宅郊区化的观念，奠定了番禺“广州后花园”的品牌形象。在政府和市场双向互动的基础上，才有了地产巨头们在华南板块的圈地运动。

那么，圈地之后的发展商是否真的可以代替政府的一只手，行使城市扩张的功能呢?

目前下结论可能还为时尚早。不过，这些楼盘确实不仅仅就住宅而建住宅，而是致力于整个区域的建设；不仅使自己的楼盘成为区域的靓丽景观，而且“捞过了界”，主动完成周边区域公建、生活配套等工作。如星河湾在桥底建成了优雅美丽的桥底公园，完成了迎宾路两侧的绿化，而高品位的商业街和滨江处理也给区域增添了一道靓丽的风景线；南国奥林匹克花园建设的高尔夫球场和撒野公园，提升了区域档次；华南新城的华师附中、祈福新村“高、大、全”的会所和医院等配套设施，均在一定程度上加速了区域的城市化进程。

同时，在住宅产业的带动下，整个迎宾路的休闲产业、住宅配套产业都得到了进一步的发展，如香江野生动物园的扩建、丽江明珠歌剧院的建设、五洲等一批建材装饰材料城的建设等。它们结合区域内原有的餐饮、娱乐、休闲、商贸等资源，必将与住宅产业形成互动，共同推进本区域的城市化进程。

对目前国内各级城市政府来说，华南模式所探索出来的这条城市化的新路有着积极的可借鉴意义。一直以来，中国的住宅郊区化是伴随着庸俗城市化一起到来的。在郊区化住宅扩张城市的过程中，同时出现了城乡结合部杂乱、外来人口管理难等诸多问题，这似乎成了城市化进程中难以避免的痛，但是华南板块却从郊区一跃成为现代都市的中央居住区（CLD），跳过了这些难以避免的痛。在此，我们也呼吁，政府应进一步加大对规划、施工、环境保护的力度，使华南板块的发展再上一个新台阶。同时，各大发展商更应加强自律，不仅是为了自己的成功，也是为了给城市形象增添更多、更靓丽的风景线。

华南板块，不仅是广州的华南板块。华南模式的历史性突破，必将令中国房地产界达成这样一个共识：21世纪，中国楼市看华南。

（原载《南方都市报》，2001年4月6日）