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附录 破解地产谜局（第2页）

高速发展，房价翻几倍，房地产商获取了暴利，事业发展迅速，叫好；政府通过高价卖地可以大兴土木，创造政绩，叫好，相关产业也高兴，像咱们搜狐、广告公司、从事服务业的都有人买单，生意很好；其次，整个社会就业好，工资涨了，似乎是都不错。

但是世上没有白吃的午餐，为了保增长，保就业，保社会稳定，通过发货币促进繁荣，谁知引发通货膨胀，而且有持续增高的趋势，如此，必然引起社会更大的不满，这又有违稳定压倒一切的宗旨。

所以，今天摆在中国政府面前一个无法回避的难题，就变成如何抑制通货膨胀。要想经济能够继续走下去不出问题，有两种选择：一个是软着陆，一个是硬着陆。

所谓软着陆就是要把泡沫挤掉，或使其渐破，消其于无形，然后社会继续前进，社会可能出现阵痛但不会出现震**。如果是硬着陆，就是泡沫挤不掉，而且不断输血，扬汤止沸，结果是泡沫越吹越大，最后爆破，经济出现重大危机，引起经济持续衰退，社会出现动**。政治家应该不愿看到后一种情况。

中国2008、09年应对世界金融危机的决策及出招，我认为有些反应过度，主要是担心经济下滑，农民工失业，社会不稳，维稳是第一位的，从这个出发点去决策。而且投资拉动，投给谁？自然是亲儿子可靠，所以首先是铁（路）、公（路）、基（建）项目一哄而上，其中的贪污浪费不用说，还造成了很多隐患和后遗症。不仅之前所提的调整、转型、科学发展前功尽弃，民营企业纷纷归附国企，或者是不做实业转去放高利贷了。

前几年温家宝一直希望调整房地产，但总是前怕狼后怕虎，受各种利益集团掣肘，调整很难贯彻。接着来了美国的次贷危机，更是“一夜回到解放前”。现在随着通货膨胀矛盾越来越突出，发现过不去了，如果不调整很可能出现硬着陆，要出大问题。而要争取软着陆，一个躲不掉的问题，就是必须挤泡沫。

如果说前一轮投入了20万亿，其中10万亿的泡沫必须挤掉。那么就需要选一个产业和领域来开刀，挤掉这个泡沫，也许要伤筋动骨，但是对于整个国家经济没有根本破坏，我想选择的就是房地产。

所以中央很明确，一定要把房地产作为调控的重点对象，一定要让房地产来承担挤泡沫的角色，很多人不明白这个道理。

那天我跟一些老板讲这样一个动向，一是北京市长和上海市长两个重要的发言，发言里面有一个重点，北京市长讲到：北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题，就是扭转了曾经对房地产的过度依赖，房地产的贡献率从占北京市年增长的16%，终于调成了8%。很多人不知道这个话的潜台词，也就是如果我们各省市的诸侯们，不能从土地财政当中解放出来，中央的宏观调控政策就很难得到支持，北京已经表态，房地产贡献率减一半的时候，并没有影响北京市可持续健康的增长。

这个月初，上海市长也在一个场所里面讲：通过两三年土地调控，把上海的房地产贡献从17%减到了7%——8%。诸侯们的表态，就是对中央说，我们这边扛得住。

同时，中国银监会主席刘明康也强调：银监会2008年开始就要求商业银行进行房地产压力测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。这个也是向中央表决心，向社会发信息，对地产的跌价我们已经做好准备了。

大家想，政府做好准备，银行做好准备，还有谁没有做好准备？还有三家没有做好准备，那就是：房地产老板、大量物业的持有者，还有投机投资房地产的人，这就是一个格局。

这个格局的潜台词，就是中国经济要实现软着陆必须挤泡沫，泡沫主要集中在房地产，要挤多少？打个比方，如果说有10万亿的泡沫，房地产老板扛三分之一，银行扛三分之一，房产的持有者，投资也好，投机也罢，也要扛三分之一。也就是房地产回到五年前价值上面，现在两万块钱一平方米咱们降一万怎么样，死不了人。

最后的结果长痛不如短痛，所有人付出代价的同时，中央所发十万亿钞票消失无影无踪，这个时候危机过去了，经济又会继续往前走。这是我个人认为地产调控台前幕后决策的奥妙。

所以我判定，这次房地产调控不是假的，是真的，这次房地产调控一定把泡沫挤掉，不挤掉过不去。我们要保政权，这次调控把泡沫挤掉是条件。

我跟很多老板交流的时候，都告诉他们，你们应该抢收过冬，以时间换空间。现在我们很多客户已经采取了准备过冬的措施。这是中国地产的现实需要，不是主观意志可扭转的。不少地产老板还抱有幻想，认为政府要依赖房地产，最终还得放松。但如果涉及到政权的根本，我想政府不会让步。

明天的奶酪在哪里？——危中有机

那么，面对房地产调控，明天的奶酪在哪里？下一步怎么走？

首先，我认为中国房地产从大格局上讲，还有比较好的黄金时段，至少十年。因为这跟整个中国城市化有很大的关系。大家知道，1993年朱镕基对海南岛炒地痛下杀手的时候，中国的城市化率不到15%，大多数人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的将近20年不到，现在中国城市化率大致到了50%，如果加上城郊那些已经住下来，离开农村进入城市的打工者，我想城市化率大概有60%。这个巨大的流动和进城的人群，造成了中国房地产在全球最兴旺的景象。

根据其它国家的发展经验，一个国家城市化率到30%的时候，是一个房地产的井喷期，到60%的时候，基本上就达到一个平稳期。我们跟发达国家不同，美国城市化率为80%、90%，日本城市化率70%、80%，香港城市化率几乎100%，中国城市化率60、70%基本上也快到顶了，但还会有一段发展时间，这个城市化的发展周期，也还有一二十年。

第二，在城市化率高速增长的前期，我们所追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。比如说追求容积率、大盘，比房子卖的快、卖的多、卖的价高，追求暴利。

那么在后阶段，我们所要追求的应该是内涵的扩大再生产。无论是对产品的追求，还是商业模式。我觉得在这方面，龙湖地产是走得最稳健的。

记得16年前，当我在帮碧桂园的时候，所谓房地产就是盖房子，钢筋水泥。不仅没有策划，规划设计、园林景观、广告营销、品牌推广都没有。大部分地产商都是包工头转过来的，只会简单地盖房子。当时碧桂园之所以能成功，就是开了房地产不是“钢筋加水泥”，而是“一种生活方式”的先河。当时几乎所有现在看来常规的动作，包括最基本的，项目策划、设计建造，园林环境、广告销售、物业管理等都需要自己摸索。

今天这些能力是开发商入门的基本门槛，而房地产相关服务行业也十分成熟，房地产开发所需要任何的专业服务，都可以在市场上整合到。所以我想，今天有一定规模的房地产老板，要操心的不是技术层面的问题，而是战略的选择和项目的定位，以及商业模式的设置。能够盖房子，还盖得不错，是这个行业进门的前提。但只满足于盖传统的住宅，空间将越来越有限。

随着中国经济的发展，收入的增加，市场的成熟，观念的转变，消费者要买什么？这是房地产商们要思考的问题。如果之前更多地是满足人们居住的需求，投资和货币保值增值的需求；其后，人们生活方式的变化，以及休闲逐渐变为一种生活方式所产生的巨大市场需求，已经使海南岛一夜之间咸鱼翻身。北方人特别是东北人，已经不甘于在冰天雪地的老家猫冬，而是要到三亚享受阳光海滩，开始是退休一族，之后索性大批北方人在海南做起了生意。而休闲市场的崛起，使得三亚很多高端的休闲平台——游艇会、高尔夫球场、七星级旅游度假酒店生意火爆。为什么海南又热了，除了有人为炒作的泡沫成分，巨大的市场需求是不容忽视的。

我认为中国房地产成长周期还没有结束，但是有一个根本的变化，首先从追求数量到追求质量，从追求外延化的生产，到追求内在的提升；其二，从产品为王，到平台为王，服务为王。比如说海南，20年前就提出分时度假，产权式酒店，但太超前，没有市场。但经过这些年的发展，已经被市场接受，而在服务方面也逐渐成熟。

我前天过来打球，发现不管是在球场预定，还是游艇出租，潜水和海上游乐项目，包括怎么安排行程，打高尔夫路线，七星级酒店的体验等，都有提升的空间。如果能有一个平台把这些经络打通，形成一个服务网络，将会有巨大的市场空间。但这些都不是简单地盖房子，不但需要硬件，重要的是软件，是服务。过去开发商赚钱容易，只考虑盖房子卖出去了事，但今后只有在整合和服务上下功夫，才具有增长空间和可持续性。

在这种背景下，下一步像电脑一样我们不能简单地只满足于传统的PC机，我们要不断地给它换芯片。下一步，房地产需要打造未来的生活平台，比如养生、养老、休闲度假、会议培训、购物娱乐、多种丰富的体检。

过去进入房地产可能是一夜暴富，傻瓜都能赚钱，不会有人花功夫去做附加值，导致不少短期行为，看着繁荣，但不可持续。所以，我常说，危机是好事，只有遇到危机，才会逼着企业转型，如果日子好过，一定是萝卜快了不洗泥。

当房地产大规模、疾风暴雨般的发展放缓后，人们才会静下心来，研发新的产品，新的平台。养老和养生十年前我们就提出来了，但是那时候一是技术手段不成熟，但根本的还是地产开发太容易，不用下功夫房子都好卖，所以老板只是满足于借用一个概念，并不投入资金和精力真做。

但现在不同，一是有巨大的市场需求，二是有相应的配套设备和服务，三是不下功夫要被淘汰。这时候，谁先先行一步，开发出一个模式，就将赢得一个时代。比如，万达开发了城市综合体这种模式，在各个城市推广，迅速做成地产老大；华侨城集团借助东部华侨城的成功案例，以低成本打入新的区域；杭州宋城集团仅凭一台演出，不仅成功上市，还成为许多城市竞相邀请的对象。工作室为龙湖制定的山、海、湖战略，使之提早3年实现新的战略布局，在这次地产调控的大环境下，烟台的海上度假项目开盘几天就取得30亿的销售业绩。养老这个题，也有开发商提早几年就在摸索，并且尝到了甜头。现在人们越来越长寿，而且有了一定积蓄，不满足于被动养老，能跑能动，怎么给他们提供不仅舒适，而且丰富的生活，开发商有很多功课要做。捷足先登者将会有超额回报。

现在做房地产，不仅要懂盖房子，还要能整合资源，搭建平台，提供生活方式和网络。我相信中国房地产企业，如果能正视调控，积极对应，把握机会，一定能更上一个台阶，产生一个飞跃。预祝大家成功。