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附录 破解地产谜局（第1页）

附录：破解地产谜局

调控持续，房地产界焦虑加剧，未来走势如何，众说纷纭。王志纲近来接到多起相关演讲邀请。借助2011年11月9日搜狐e购房电商平台在三亚举办的“中国休闲地产高峰论坛”，王志纲就房地产当前形势与前景，发表了自己的看法。

我从事地产行业已经十来年了，但是近年来很少接受地产演讲，因为我们关注的重点更多地是在城市和区域，以及旅游休闲等领域。地产调控到今年，从南到北走下来，几乎所有老板都在问：如何看待今天房地产的形势，究竟房地产业的明天将向何处去？所以正好有这个机会来集中回答，谈谈我的观点。

观察中国房地产最好的标本莫过于我们今天站着的这块土地——三亚，今天我们选择三亚来探讨这个问题，在这家游艇会的酒店开这个会，格外有代表性。我的第一个话题就从海南讲起，来回顾一下地产的今昔；第二个话题谈谈地产的奥秘；第三个话题说说地产的明天。

海南今昔——中国房地产的风向标

我记得20年前，我作为新华社记者来海南，那个时候的海南是中国最狂热的一片热土，是最早一批地产冒险家们练身手的地方。包括冯仑、潘石屹这些今天地产圈的不少活跃分子，发家的时候，都有一段在海南捞世界，在这里挖第一桶金，从流氓到绅士的经历。

那时海南岛到处都是带着发财梦想来冒险的人，这里自然条件好，在天涯海角可以随地而睡，生活成本低，而且做生意不需要多大资本，因为土地无所谓开发，参与者都是为了转手倒卖，击鼓传花。运气好，凭空就可以捞一把。

在休闲地产方面做得很大的宋城集团的老板，就曾告诉我，他当时只有500块钱，就敢闯海南。虽然没发大财，但海南退潮后，凭借海南的地产启蒙，怀揣一幅清明上河图回到杭州建宋城，空手夺枪，硬是把图纸变为了现实。那个时候，中国人均GDP才800美金，他算是旅游地产的先行者。

印象深刻地是，1992年初几乎全国银行的行长们，都扛着钱到海南岛炒地，参与击鼓传花的游戏，这是海南地产的第一次房地产狂潮。

我记得，疯狂的状况持续到1993年6月份，中央提出治理整顿，朱镕基是铁腕人物，行政命令加经济手段，仅用30天的时间，限令所有的银行必须把钱全部收回。钱收不回来就抓人，于是在短短一个月中，海南炒地的资金链条断裂。鼓声一停，没有逃掉的炒地者，全都晒死在沙滩上，丢下一片片烂尾楼。

1993年一直延续到96年，还有很多人陆续找到我们，希望可以拯救海南的地产，不少老板还抱着侥幸心理，认为目前的危机只是暂时的，只要熬过寒冬，面包会有的、黄油会有的。但实际上，1996、97、98一直到2000年，近十年海南的房地产一直处于停顿状态，死守海南岛的老板多数都破产了。

回想起十年后，2003年再来海南，当时的市委书记刚调到省里，准备大干一场，曾很兴奋也很沉重地跟我讲：海南十多年留下了大片的烂尾楼，特别是三亚，不符合美丽三亚的形象，所以我痛下决心准备炸烂尾楼。其后，我们王书记花很多的功夫做调研，刚选了几个“软柿子”动手，还有成千上万的烂尾楼正准备炸的时候，中国的房地产又进入了一个黄金时代。从2003、04、05年开始海南地产井喷了！

我们现在的会场，鸿洲游艇酒店的老板也曾放弃三亚，跑到深圳创业，在深圳赚到一些钱后，2003年在他老家那些叔侄们的要求下，回三亚做游艇，起步也是很艰难的。没想到，很快碰到海南房地产的第二次浪潮，眼看旁边的房子从每平方两三千块钱涨到了两万，王老板借着天时、地利，游艇会，游艇酒店、游艇地产呼呼做起来了。

从2005年一直到09年，海南岛被定位为国际旅游岛的时候，几乎中国所有老板，不仅房地产老板，包括矿老板、煤老板，全部往三亚跑。这个时候重新出现了将近20年前潘石屹、冯仑他们空手道炒楼那个盛况。楼价一天三涨，直到2010年春节，连三亚的酒店房价也炒到了几万块钱一晚，可谓全球最贵，简直不可思议。

在这个大背景下，三亚地产诱人的钱景，吸引了全中国的房地产商全部涌入海南。这个时候地价能不贵吗？房价能够不贵吗？其实，三亚的表现，是中国房地产的一个放大，一个典型写照。

中国房地产超英、赶美，不少人认为房地产还会涨，但是很多清醒的老板，我们在私下沟通的时候，他们都对这种形势忧心忡忡，认为一个良性健康的房地产不应该这样的，这样的结果最后对于消费者对社会不利，对房地产商也不利，当然也许对某些投机者有利，但对投资者也是不利。今天有些参与制造和抢房地产泡沫，也受到重创。

今天的中国比起20年前的中国，人均GDP从800美金到4000美金，而且中国最发达的两三亿人口长三角、珠三角环渤海，人均GDP已经到一万美金，增加了十倍，在这个巨变的时代，人们除了吃住行以外更大的消费就是游、购、娱。

刚才姜奇平先生从专家角度谈了网上的地产销售，我认为这是一个金矿，尤其是在房地产的高烧过去之后，怎样提高附加值，提供服务，提供生活方式，是摆在房地产商面前，需要考虑的问题，可以很好地利用网络这个平台。

短短十年的时间，中国成为全球第一的出口大国，经济总量增长到仅次于美国，成为世界第二，中国在高速发展的同时，也成为全球巨大的消费市场，每天都不断上演很多传奇。所以我认为海南不可能出现1993年的惨状，但是海南会受到这次调控的重大的影响。现在很明显，狂热已经降温，这是海南的今昔。海南有一种宿命，一直是中国房地产的风向标。

2010年初，此岛上的公寓房价天天涨，最高卖到17万一平方，据说现在也要7万一平方，只是有价无市。

房地产的奥秘——硬着陆，还是软着陆

下面谈第二个话题——地产的奥秘。今天的中国，房地产可以说一直是个热门的话题，各方面的专家都要来这个圈子一试身手，而且颇受欢迎。我曾遇到一个专门讲房地产的专家，一年可以赚几百万。有些是代表地产商讲，有些地产商也常是演讲的主角，有段时间内很受媒体追捧，掌握了社会的话语权，让人觉得不够客观。

我讲房地产，主要是在趋势方面，相对超脱。我们现在主要是研究未来城市发展、产业转型、休闲以及创新性产业相关联的不动产。我们真正的价值在于尽可能保证自己的公信力，跟各个方面保持一点距离，尽量透过现象找到本质，这样对于国家、对于企业、对于个人都有好处。

首先分析一下当前中国地产的形势，也许有人听了不高兴，仅供参考。今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。

但是依照我的判断，告诉大家，这种情况不会再现，为什么呢？首先表现在金融上，今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏，他说根据他们的测算，如果今天中国市场上需要的货币是一百的话，实际上流通的货币量是两百，远超过现实所需要的货币供应量，钱多东西少。所以老百姓也好，商人也好，多余的钱保值增值，最可靠的就是投资不动产，房地产不涨没有办法，这是金融问题。

房地产暴涨的时候，几乎所有人得利，第一个得利的是老板，中国评选首富十个有七八个是房地产商，当然这有一个行业周期，赶上中国高速城市化的过程，房地产首当其冲，扮演主角。某一个周期可能是另外一个产业。这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关，跟中国的高速城市化、城镇化有关。房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策，金融政策有很大的关系。

特别是2008、09年，为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机，中央从所谓的稳定政权的角度考虑，过于敏感，经过20天时间所谓的政治局调研，就急急忙忙向市场投放货币4万亿，加上各省市的配套资金，限期投放，不仅过去几年调整的效果一风吹，而且有过之无不及。

第一，国进民退这个时候开始了；第二，官商勾结加剧；第三，整个中国的国际竞争力受到重创；第四，下一步再有新的危机来的时候，中央可用的手段已经不多了。

现在回过头来看，其实本来08年出现全球金融危机，正是中国宏观调控的绝佳机遇，借此给过热的中国经济泼泼冷水，趁势痛下决心实现转型，中国经济将更有后劲，更加可持续。但相反，盲目的货币投放，只不过把危机向后拖延，实则加重了中国的经济病。而且这个后果今天正逐渐表现出来，就是通货膨胀。

如此，怎样解决通货膨胀，又摆在了中央决策层面前。这就叫按起葫芦浮起瓢，一病未除又添新病。

中央领导，按照政治规则，愿望都是要保证在自己任内不出事，尽量保持社会和谐，最好让每个人都得到甜头，然后把位置交给下任。好的方面来说，他们不想动根本，不搞釜底抽薪，顺利交棒是好，但是另外一个方面，矛盾积压太多，棒子交不出去呢？