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第8章购房租房法典避开购房路上的陷阱（第2页）

考察房地产开发商实力的过程中，可以参考开发商公司的注册资金、开发资历、往期项目等。另外，也可以查看该房产项目的“五证”是否齐全，也就是《建设用地规划许可证》《建设工程施工证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《商品房销售（预售）许可证》。

当然，如果不想买到烂尾楼，最保险的办法是买现房。

购房使用“阴阳合同”，可能承担怎样的法律风险

【案件缘由】

2017年，家住杭州萧山区的曹斌看中一套400多万元的二手房。因为对价格、地段、周边配套等都十分满意，曹斌当即支付定金10万元，并与房东签订了合同：一个月内，曹斌要凑足首付款200万元，贷款审批通过就可以办理房屋过户手续。

为了尽快凑足首付款，曹斌找到一家房产中介，打算把自己现有的一套小户型住宅以低价卖出。没过多久，中介就帮曹斌找到一对意向购买房产的夫妻，他们看完房子之后十分满意，最终以200万元的价格签订了定金合同。

几天之后，在双方准备签订转让合同的时候，这对夫妻突然打起感情牌，问曹斌签订转让合同上能不能只写120万元，实际还是支付200万元，这样可以少缴纳几万元的税费。大家挣钱都不容易，动动手指就能省下一大笔钱，何乐而不为呢？

曹斌起初是不同意的，担心这样做，自己没有保障。买家为了让曹斌放心，拍着胸脯表示可以再签订一份补充协议，上面注明200万元的实际支付款。碍于人情面，曹斌半推半就同意了。

根据合同协议，120万元购房款到账之后，曹斌与对方办理了房屋产权过户，随后便等待对方支付剩余的80万元。

然而，尽管曹斌不断催促余款，对方却找各种理由拖延，最终微信回复一个“我已支付全部房款”便删除了曹斌。

曹斌非常着急，自己的购房合同马上就要支付首付款了，如果要不到这80万元余款，自己的10万元定金也会打水漂。他打电话过去，却显示对方电话号码不存在。他找到中介，希望中介能够帮忙，但中介也表示爱莫能助，建议曹斌最好去法院起诉。

无奈之下，曹斌找到律师，打算提起民事诉讼。但是，短时间内他拿不到这80万元的话，自己的购房合同就造成违约，不仅定金拿不回来，还需要赔偿一笔违约金。

【现身说法】

所谓购房的“阴阳合同”，是指当事人对同一事项订立两份合同，其中一份对外称为“阳合同”，一份对内称为“阴合同”。“阳合同”是给税务人员看的，主要目的是逃避政策监管、逃税漏税；对内的“阴合同”，才是双方真实意愿的表达。

本案例中，“阳合同”就是双方签订的120万元房产交易价格的转让合同，“阴合同”则是注明200万元实际支付房产价格的补充协议。实际操作中，“阴合同”可能以纸质形式存在，也可能仅仅是口头协议。

《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。也就是说，本案例中，曹斌签订的补充合同是无效合同。

还有重要的一点就是，案例中签订“阴阳合同”的行为已经构成偷税逃税。因此，虽然曹斌起诉至法院会被判定补充合同无效而追回自己的损失，但是，如果涉案金额超过一定数额，双方便有可能构成刑事犯罪，需要被追究刑事责任并处罚金。

《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。最后，曹斌当时交付的购房定金也拿不回来了，他真是有苦也无处诉说。

【读法心得】

其实，签订“阴阳合同”最初都是为了少缴税款，但这么做的风险非常大。且不说这种合同不受法律保护，一旦查出还可能承受牢狱之灾。更重要的是，“阴阳合同”交易纠纷极其频繁，这种风险对于买卖双方来说是均等的。

无论是买家做低价格逃税，还是卖家做高价格骗取贷款，一旦对方要求按照“阳合同”支付款项，事情便会陷入困境——无论是协商还是起诉，都会消耗双方的时间和金钱成本。

为孩子购买学区房，卖主不迁户口怎么办

【案件缘由】

2015年5月，为了让孩子拥有更优质的教育资源，曹先生多方打听，最后从陈女士手中买下北京市海淀区一套小户型学区房。5月末，曹先生一共支付了购房款240万元之后，双方完成过户手续。

购房合同中约定，陈女士应该自房屋过户之日起10日内办理户口迁出手续。然而，一直到8月，陈女士的户口依然尚未迁出。其间，曹先生多次与陈女士沟通协商，但始终没有结果。万般无奈之下，曹先生将陈女士告上法庭，要求陈女士立即办理户口迁出手续并支付违约金。

法院庭审过程中，陈女士以及家人的户口确实尚未迁出，但并非故意的。陈女士说签完合同的第二天，她就到派出所办理户口迁出手续。然而，她所购买的新房产尚未建户，没有办法办理立户，因此无法迁出。户籍科工作人员告诉她，可以迁到自己父母或者子女名下，但陈女士已经年近六旬，父母早已离世，子女远赴海外，均无法办理户口迁移。

陈女士认为，合同上违约条款写的是“出于卖方自身的原因不迁户口”，她如今没有迁出户口完全是因为客观因素，所以不应该认为自己违约。况且，她也去派出所问过了，工作人员说买方曹先生已经将户口迁入，附近学校也不会专门来派出所查户口，对孩子上学完全没有影响。

对于陈女士的解释，曹先生并不接受。他认为陈女士的情况就是“出于卖方自身的原因”，应该按照合同约定迁出户口，否则就是违约，应当支付违约金。

双方对此分歧较大，法院并未当庭裁决。

【现身说法】

案例中的户口迁移纠纷，并非孤例。在以往的类似纠纷中，被告多以无处落户辩护，以示自己的违约属于不可抗力；原告之所以不满，背后也多有子女上学等原因。对此，笔者提出两点建议。

第一，一定要在购房合同中明确违约责任。

《民法典》第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。只有在合同中明确标明卖方对于户口迁出的免责责任，事后违约的时候才能做到有法可依。如果没有相应条款或者仅仅是口头约定，事后就无法判定对方违约。

当然，买二手房时也可以留下部分尾款给对方施加压力，当对方完成户口迁出手续之后再补齐尾款。不过，最保险的做法，还是买房之前就确认房主的户口已经迁出。

第二，了解学区房的入学政策。

相信绝大多数父母购买学区房，都是为了给孩子提供更好的教育资源。不同的地区或者学校，其房产所在位置的入学指标是不同的，这需要大家在购房之前向所在学校或者教育部门核实相关入学政策。如果所在学区对于入学指标有相应限制，建议在购房合同中加入相关条款，明确违约责任；如果是卖方问题导致学区房不符合入学指标要求的情况出现，买方应当有权解除合同，并要求卖方支付赔偿金。

【读法心得】

户口迁移属于公安机关户籍管理部门的工作内容，法院没有办法强制被告迁移户口。因此，此类纠纷发生后，买方所能做的就是追究卖方的违约责任。所以，为了保险起见，买房之前最好先了解一下该房产是否存在户口迁移问题。如果房主尚未迁出户口，最好在购房合同中明确违约责任。

房东卖房，租期未到是否拥有继续居住权

【案件缘由】