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第8章购房租房法典避开购房路上的陷阱（第3页）

2018年6月，刚参加工作的田文镜通过房产租赁中介在公司附近租了一间房子，当时跟房东约定的租金为每月2700元，押二付一，租期一年。合同上规定，如果租期未满要退房的话，应该支付一个月房租作为违约金。

11月5日，房东给田文镜打来电话，要求他于本月底前搬出，理由是房东因资金周转困难已经将该房子出售。田文镜表示要搬出可以，但是要按照约定赔偿一个月的租金作为违约金，同时退还两个月的押金，一共8100元。

房东当时就火了，表示违约退房只对租客有效，同时警告田文镜趁早搬出，否则后果自负。

接下来的几天，田文镜尝试多次联系房东，但每次没聊两句，房东便挂断电话，后来连电话也不接了。房东的意思很直白，就是要田文镜搬走，至于违约金是没有的。田文镜也明确表示，要不到违约金和押金就绝对不搬走。

双方协调不成，到了12月3日，房东通知田文镜要继续居住也可以，但是房租要涨到一个月3500元。田文镜认为房东无理取闹，每月仍按照2700元的租金支付。两天后，房东停了水电，逼迫田文镜搬出。

随后，田文镜找到居委会的工作人员，希望他们出面帮忙协调。但房东始终不愿退让，他认为，当时签合同的时候就已经口头约定，如果房东家里有事可以收回房子，只不过没有写进条款而已。

见协调无果，田文镜最终起诉房东，要回了两个月的押金以及一个月的赔偿金。

【现身说法】

《民法典》第七百二十六规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。所以，只有当租客明确表示放弃自己的这一权利之后，房东才可以将房子卖给别人。

案例中，虽然房东声称，双方已经约定了自己家里有事可以收回房子，但那仅是口头约定，不具备法律效力。况且，租客并未表示不搬走，只是想要回自己的押金和赔偿。

《民法典》第七百二十八条规定了租赁合同的违约责任：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。也就是说，哪怕房东的房屋交易已经完成，租客依然有居住的权利。

上述案例中，合同里的违约条款显然适用于租赁双方，无论哪一方违约，都应该支付相应的违约金。如果租客不愿意搬走，就应该按照约定继续履行合同，房东停水停电强迫租客搬走的行为显然是违法的。

还有，租客承租房子之后，虽然不具备房子的所有权，但拥有房子的使用权。即便房东有房子的钥匙，不经过租客的同意也不能擅自进入。

【读法心得】

从上述案例中，我们至少可以得到两点启发。

一是碰到黑心房东不要慌，哪怕房东用卖房甚至停水、停电等方式强迫我们搬走，只要合同约定期限未到，法律就站在我们这一边。如果房东的强迫行为给我们造成了损害，就要果断地去人民法院起诉来维护自己的合法权益。即使房东的房产交易已经完成，租赁合同没有到期也能过继到下一任房东中。

二是在签订租赁合同的过程中，一定不要单纯地相信口头协议。任何协议没有白纸黑字地写到合同条款里，最终维权的时候都不会得到法律的支持。

中介把你的房子群租了，你会承担什么后果

【案件缘由】

2017年10月，上海市浦东区的秦女士买了一套新住房，便将自己原居住在崂山新村一套50平方米的房子交给中介打理，每月收房租减轻新房的还贷压力。

因为秦女士的新房离崂山新村较远，平时工作也十分忙碌，因此，除了每月查看租金账户是否按时到账外，对出租事务并不过问，租赁三方也就这样相安无事地过去了半年。

2018年3月，秦女士突然收到当地城管部门的罚单，上面指明秦女士名下的房产存在群租事实，要求责令整改并缴纳罚金。

秦女士对此十分疑惑，当即返回崂山新村。当秦女士回到自家门前的时候，被眼前的景象惊呆了：玄关和客厅里的摆设全都不见了，整间房子被隔成9间屋，每间房间都堆满租户的生活用品，地上的垃圾也是随处可见。

秦女士当即联系了中介公司。然而，中介公司却表示对此毫不知情，也不承认自己群租了房子，一再强调自己只把房子租给了4个人。当秦女士跟租客了解了情况之后，发现屋内共住了16个人！

双方都表示自己没有责任，最终闹到了法院。

法院调查取证后，厘清了事情的来龙去脉：秦女士委托中介公司打理房子之后，中介公司便将房子出租了，租客则是大众熟知的二房东；二房东将房子隔断成9间屋子，租给下一级租客，每月从租客那里收取租金后再抽出一部分给中介，中介再从中拿出一部分给秦女士作为租金。

整个事件中，秦女士、中介公司、二房东均有责任。

最终，中介公司因涉嫌无证经营被勒令停业整顿，群租房也被拆违整治，二房东也遭到处罚。秦女士虽然对此不知情，但根据法律规定也需要承担一部分责任并缴纳罚金。

不过，秦女士对此没有怨言，她对城管部门的执法行为表示感谢，否则，她的个人财产可能遭受更大的损失。

【现身说法】

群租房存在较大的安全隐患，我国各地行政部门对此都极为重视，打击力度一年大过一年。

《民法典》第七百一十一条明确规定：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。上述案例中，二房东没有告知中介公司，私自将秦女士的房子打了隔断做成群租房，查处后会有一笔不小的罚款。

根据“租房不得破坏原有结构，不得改变房屋结构及用途”的相关规定，秦女士可以解除租赁合同并对中介公司提出赔偿。但是，在法律面前，相关责任主体包括房东、中介公司、二房东乃至租客都要受到相应的处罚。

无论是房东还是中介公司，作为出租人一方都需要在当地派出所备案，签订《治安责任保证书》。如果出现违规租赁行为，如群租、传销等将会受到相关行政处罚，在惩罚履行结束之前将限制该房屋的买卖。

【读法心得】

房子出租之后，房东可以不定时征得租客同意后回去看看，这不仅可以防止租客或者二房东违规打隔断对房屋造成损害，也可以及时帮助租客解决一些维修问题。

如果房东放任不管，房屋被打隔断做成群租房，影响邻居的生活不说，还要面临高额罚款。

更重要的是，群租房的安全问题很难得到保证，一旦出现火灾或者其他险情，极易出现人员伤亡。到那时，房东所面临的除了罚款之外，恐怕也难逃其他的刑事责任。