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第8章购房租房法典避开购房路上的陷阱（第1页）

第8章购房、租房法典——避开购房路上的陷阱，

半生积蓄不能随风飘零

对很多人来说，购置房产是这辈子最大的一笔单项支出，因此绝对不能马虎，一旦上当受骗，半辈子的积蓄就会付诸东流。

对于那些外出打拼、暂不考虑买房的朋友，租房也是一笔不小的开支。无论是买房还是租房，谁都不希望出现问题，但愿大家懂得生活中的法律常识，避免此类麻烦。

开发商承诺的配套设施没有了，我们怎样去维权

【案件缘由】

2005年，徐静及家人前往某市区参观“荆南家园”楼盘，当时负责接待的置业顾问非常热情。徐静听了置业顾问的介绍，看完楼盘效果图后也觉得非常满意，当即表现出要在此购房的意向。

随后，置业顾问拿出小区的规划图，规划图中不仅显示该楼盘的配套设施有儿童乐园、游泳池、学校，甚至还有网球场等。徐静的孩子还不到5岁，这些设施对于他来说无疑是极具**力的，他当天便签订了《商品房认购协议书》，交了定金买下一套123平方米的房子。

然而，当荆南家园一期建成入住后，徐静发现小区的规划并不符合开发商的承诺——住房容积率变大，承诺的绿地面积减少。徐静找到相关负责人想要一个解释，负责人告诉他，因为地质原因，原先的规划有所调整，但二期、三期建成之后，原先的承诺一样都不会少。

2008年，荆南家园三期全部建成，除了承诺的学校之外，其余所有承诺的配套设施要么没有兑现，要么兑现缩水。比如，承诺的儿童乐园、游泳池更是连影儿都没有。

为了维护自身权益，荆南家园业主组建了一个维权群，将荆南家园所属房产公司告上法庭。在法庭上，房产公司人员表示该小区的建设严格按照相关部门审核批准的规划进行，不存在侵权事实；至于宣传广告中提到的游泳池、儿童乐园等设施，小区公园中已经安装了滑梯，也修建了喷泉相关水景，公司并非没有兑现承诺，而是业主对广告的理解有误，请求法官驳回原告相关诉求。

法院经审理认为，被告承诺的多种配套设施并未建设到位，所举证据不足以支持自身主张。其承诺的设施对小区的整体环境、居住功能以及业主是否购买的决策产生重要影响，因此，被告应就未兑现的承诺承担相应的违约责任。

【现身说法】

《民法典》第四百八十条规定了承诺的方式：承诺应当以通知的方式作出；但是，根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。也就是说，开发商没有按照承诺移**套设施的，应当按违约处理。这是防止开发商在销售过程中夸大、虚假宣传配套设施，影响消费者购买的决策。

另外，开发商拖延交房时间或者改变配套设施影响业主正常生活的，也应按照违约处理。

《民法典》第二百三十八条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

【读法心得】

验收房子的时候，建议大家不仅要看房屋的质量问题，对于小区的景观园林、绿地建设乃至建筑外墙颜色等整体规划，也要看是否符合开发商事先的承诺。

另外，签订购房合同的过程中，最好将开发商承诺的条款写进其中。同时，所有可以作为合同附件的宣传资料等也应妥善保存。一旦出现开发商违约的情况，这些资料都是维护自身权益的有力保障。

买房遭遇烂尾楼，如何合法维护自己的权益

【案件缘由】

2015年冬天，河南某县城一座在建小区突然停工。不久，关于开发商资金链断裂准备跑路的消息便流传开来。已经支付了购房定金的业主纷纷找到相关负责人，希望给个准确说法。

对此，开发商给出的辟谣理由是，进入冬季后，天干物燥不利于施工作业，又恰逢春节临近，让工人们提前放假先回家，入春之后一定恢复施工。

对于开发商给出的理由，业主们虽然没有直接的证据证明对方撒谎，但他们本身都在附近乡镇住，没事就来工地转转，看看开发商什么时候能恢复施工。

然而，正月都过去了，工地上仍旧一点儿动静都没有。

业主们等不及了，联合到售楼处讨要说法。开发商安抚他们，说公司跟工程队的施工价格没有谈拢，正在寻找新的施工队，找到了立马就复工。

业主们带着将信将疑的态度离开售楼处，又开始了漫长的等待。2016年4月3日，一名业主看到售楼处没有开门营业，当即通知整个业主群。这个消息一下子在群里炸了锅，业主们都赶往售楼处，但售楼处已经人去楼空。

经过商议，业主们决定集体找一名律师帮他们打官司。

接到这个案子的张律师立刻着手准备材料，在筹备材料的过程中，张律师发现，虽然有关部门及时冻结了开发商的账户，但上面已经没有一分钱。至于开发商的其他资产，还需要等待法院的处理。

当时盯着开发商这些资产的，不仅仅有受害的业主们，开发商背后的债权人包括银行、工程施工队等，也都等着这些资产清算能减少自己的损失。

庭审结束后，业主们的诉求获得了法院的支持。4个月后，开发商名下的宾馆、商铺被成功拍卖，参与诉讼的业主们终于拿到了属于自己的购房款。

【现身说法】

随着我国房地产大热，因为烂尾楼而引发的纠纷时有发生。在不幸碰到此类事件时，首要问题就是弄清房子的产权归属。如果开发商宣布破产时房子尚未建成，自己的买房方式就会对房子的产权归属造成影响，这时应当首先咨询相关律师，确定产权归属后再进行下一步行动；如果开发商破产时房子已经建成，业主就应该及时向房管部门申办房产证。

随后，要尽可能团结更多的受害业主共同维权，这样不仅可以降低每个人的维权成本，也能最大限度地获得法律支持。《民法典》第二百三十三条规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

需要注意的是，如果开发商是因为资不抵债而破产清算，这时候，我们已经购买的烂尾楼切不可退还给开发商。

因为开发商手里已经没有资金了，即便我们退房也拿不到自己的购房款，开发商能够给我们的只有收据或者欠条。这时候，我们和开发商就从买卖关系变成债务关系。

等到最后，开发商的资产成功得到拍卖，根据偿债先后的规定，购房者获得补偿款的优先权要大于债主。

【读法心得】

通常来说，规模大、知名度高、资金雄厚的开发商，造成烂尾楼的概率会小很多。那些小规模或者刚转型做房地产的开发商，就要三思而后行。