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第十章 为什么是星河湾（第2页）

机会总是留给有准备的人的。广州楼市新一轮的升级换代也是一个大浪淘沙的过程。在潮起潮落中，谁能在战略和策略上棋高一招，谁能在产品和营销上有所创新，谁就能赢得市场，否则就只能被市场扫地出门。

第四，确定策略必须要因时、因地、因人。

首先，要根据发展商的特点量身定造。就黄董事长有实力，也有决心。难能可贵的是，他不仅挂帅而且亲征，他将其他的产业交给手下人打理，自己专注于这个项目。试问，广州市场上能做到这一点的大老板有几个?

常规的专业化、产业化开发模式，容易带来信息不对称的弊端。企业首脑大都是挂帅不出征，在市场信息瞬息万变、讲究快速作战的今天，往往会造成决策效率不高、决策操作脱节的现象。星河湾的黄文仔恰恰相反，挂帅又出征，很多事情甚至是一竿子插到底，使发现问题到解决问题的过程大大缩短了。

专注于一个项目，就等于是把老板的所有精力和所有资源都倾注给了这个项目。有的企业，同时做几个项目，老板就顾不了这么多了。所以，项目之间的竞争，实际上相当于一个老板和一个职业经理人之间的较量。老板的专业化知识和管理技能并不一定比职业经理人更强，但他们考虑问题的出发点不同，所以，没有经验、没有品牌并不可怕，关键是策略选择得当。在正确的路线下，专注于一个项目，从而取得经验、取得品牌，顺利成长只是早晚的事。

星河湾的成功告诉我们，机会永远是存在的，问题在于怎么去发掘。房地产的创新仍然有很大的空间。

星河湾的成功给广州楼市的启示

第一，给了广州楼市，特别是华南板块一颗定心丸——广州楼市再次迎来一个难得的旺销年。

2001年年初，当我们提出“中国楼市看广东、广东楼市看华南”的说法时，一些人不以为然，也有人表示怀疑，挖苦、讽刺的也大有人在。但是，事实胜于雄辩，市场是检验真理的唯一标准。形势发展到今天，社会各界，特别是广大消费者对以星河湾为首的华南板块的反响远远超出我们的预料，那些质疑也就不攻自破了。

如果说星河湾是华南板块乃至广州楼市的试金石的话，那么，通过“五一”的小试牛刀，至少可以告诉人们：华南板块大有可为，广州楼市大有可为。包括星河湾在内的楼盘大受欢迎、大销热销，再次有力证明了广州楼市的旺盛，说明广州楼市仍然大有潜力可挖，以往那种“广州年住宅供应量已达到多少，年需求量有多少，所以，广州房地产供过于求，发展见底”等形而上学的教条也就站不住脚了。

从2000年到2001年，从叠彩园、柏涛雅苑、中海名都到最近的美林海岸，广州新开盘的楼盘都卖得满堂红，这一方面说明了消费者感受到了产品的更新换代，他们对这些新产品的期盼和捧场；另一方面，也说明了广州市场又迎来了一个难得的旺销年。这个旺销，不同于1992～1993年，当时是房地产初级阶段的兴旺，市场、买家、开发商、政府彼此都不成熟，房地产兴旺、城市发展的同时也造成了泡沫；它也不是因为福利分房结束等外在因素刺激引起的，而完全是因为消费者的觉悟和产品的创新，由于市场的成熟引起的，真正是一个健康发展的旺销年。

星河湾发展商，一名不见经传，二开盘前正式广告才出街20天，三没有做大SHOW、抽大奖、送大礼，为什么能引来十几万人?这正说明了市场对华南板块的认同!事实上，十几万人的市场岂是一个星河湾能够消化得了的?正是因为看到了这一点，华南板块的发展商们都像吃了一颗定心丸一样，也加紧了开发节奏。

第二，竞争不可怕，高空置率也不可怕，机会总是给有准备的人的。

1994年，当我们为碧桂园做策划的时候，碧桂园老板看着邻近祈福新村盛况空前的热销场面，曾不无担心地说：“祈福做得这么大，我们还有机会吗?”1998年，广州奥林匹克花园开盘前夕，郭梓文看着热火朝天的广州碧桂园和丽江花园也表示忧心：“供应量这么大，消费者还会追捧洛溪板块吗?”嗣后，他们都用自己的创新实践战胜了原有的担心，都取得了意想不到的成功。碧桂园从一个碧桂园裂变为五个碧桂园，奥园也从一个奥园连锁为五个奥园。

由此可见，不是没有市场，而是缺创新的理念和产品。市场是做出来的，不是算出来的。竞争不可怕，高空置率也不可怕。机会与幸运无时不在，但机会和幸运只会降临在有头脑、有准备、勇于创新的强者身上。

第三，对木桶理论的修正。

关于企业竞争力，传统的木桶理论是这样说的：一个木桶装水的多少不是取决于它的长板，而是取决于最短板，要想让木桶盛更多的水，首先要补齐短板。

按此理论，星河湾的短板是没品牌、没专业队伍、没经验。在强手如林的华南板块，最佳的选择就是退出。但星河湾没这么做。它首先找到自己的长板，星河湾的长板是什么?很明显，实力、决心和亲历亲为、心无旁骛的精神。至于短板，如没有经验，可以找一流的策略公司作外脑，专业机构可以找国际上一流的建筑、规划、园林、物业管理等公司。海纳百川，有容乃大，市场上优秀的资源很多，关键是怎么去整合。

实践证明，真正的企业发展、项目成功不是截长补短，而在于怎么整合资源；企业及项目的成败往往不在于最短木块，而是取决于怎样按照最长、最高的木块，即企业的核心优势和潜在能力来调动各种资源，使其释放出最大的能量来。

第四，策略高于一切。

在房地产开发中，选择何种策略，一是取决于市场的成熟程度，二是取决于发展商的实力、资源和手段。只有确定了科学可行的策略，然后才是具体怎么做的问题，否则再多的努力都是白费。所以，很多发展商来找我们时，都沉迷于园林怎么做、户型怎么做等技术层面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么样的开发策略，这是很多开发商不能不警醒的。

尤其是大盘开发，单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的，一定要有总谱。如果说小盘开发是独奏曲的话，那么，大盘开发则是一阕波澜壮阔的交响乐，项目开发必须有自己的灵魂和主题，注意开发节奏，注意什么时段采取什么样的策略。总之，大盘开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。

第五，“大象的游戏”开始了。

星河湾主观上的高起点开发，客观上必然导致整个房地产市场投资门槛的提高，其一步到位与国际对接的标准不仅迫使其他楼盘一再修改规划、加大竞争筹码，更意味着一个时代——四两拨千斤甚至空手套白狼的投机和炒作的时代，一去不复返了，房地产的游戏规则因此将发生深刻的变化。

强者愈强，弱者愈弱。未来的中国房地产市场必将像西方发达国家和地区一样，出现由若干家强势发展商主导市场的局面，一些实力弱、管理不规范、靠投机取巧生存的中小型发展商将被淘汰出局，马太效应（强者愈强、弱者愈弱的两极分化）表现得将更加明显。像目前的华南板块，基本上形成了以星河湾、华南新城、南国奥林匹克花园、锦绣香江和华南碧桂园等几大项目纵横驰骋的格局，正呈现出强强争雄的趋势来。

当然，资金不是决定实力的唯一标准，多不一定强，少也未必弱。中小型发展商眼下的关键是要转变思路，认清形势，找出自身差距和问题所在，加强学习，尽快进步。未来的房地产市场将是航空母舰和小舢板互动共存的市场，交战双方各有各的优势和劣势。可以说，中国房地产市场出现强者主导市场、马太效应张扬之日，也是市场规范、透明、理性发展之时。

星河湾的上市和华南板块的崛起，预示着广州楼市“大象的游戏”开始了。