千米小说网

第十章 为什么是星河湾（第3页）

第六，一种全新的房地产开发模式——快速成长型。

有什么样的消费者就有什么样的市场；有什么样的市场就有什么样的发展商；有什么样的发展商，就有什么样的开发模式和产品形态。

崛起中的星河湾将成为继碧桂园的工业化扩张开发模式、丽江花园和祈福新村的积累完善型开发模式、奥林匹克花园的复合地产型开发模式、万科及合生的专业化扩张模式等之后的另一种全新的房地产开发模式!

与上述模式的根本不同是，星河湾超越了以往大型社区开发“积累、完善、成熟”的慢热旧思路，也不同于碧桂园式的工业化扩张思路，而是开辟了高屋建瓴、大力投入、快速成熟、快速启动的快熟新模式。作为华南板块领头羊，星河湾的所作所为，客观上已经使华南板块成为投资门槛最高、发展水平最高、进步最快的区域，它成为中国楼市大盘的样板田指日可待。

第七，城市发展的启示。

在城市化进程中，政府规划是看得见的手，市场机制是看不见的手。政府与发展商合作，是计划与市场的合作。

以往，我们经常看到两个极端：一种是政府行为过度，像珠江新城，规划搞了好几年，几易其稿，市场上还是波澜不惊；另一种是政府缺位，像洛溪新城，典型一个城乡结合部的社会主义新农村，各种问题沉渣泛起。

城市化一般有这样几个发展阶段：庸俗城市化时期，城市像摊大饼一样被动扩张，出现了很多像洛溪这样的城乡结合部，鱼龙混杂；逃离城市时期，低成本、低品质的住房吸引了大量来自都市的人；再就是像华南板块这样的政府和市场互相为用、共谋发展的城市化，其根本在于用市场的力量来实现城市的改造。

星河湾的发展是个逆城市化的过程，市场的力量大于政府的力量，两者互相为用。像地铁三号线方向的调整、广州从山水城市到海滨城市方向的转变，无不是“看得见的手指导看不见的手、看不见的手拨弄看得见的手”的过程。番禺目前也已对城市规划做了调整，重新制定了以迎宾大道、地铁三号线、金山大道和江边为主线的发展规划——这也正是市场经济的神奇力量。

番禺的主要领导参观完星河湾时，曾深有感触地说，实践证明，当政府没有雄厚的财力、能力进行大规模的城市建设时，可以将发展商作为开发城市的一只手，将大面积的土地批给有实力、有品牌、有信誉的发展商进行开发，借发展商之手，完成区域内的商业、文化、生活配套。这条路在番禺是成功的，这也就是广州的大盘基本上都出现在番禺的原因之一。星河湾等这一批大盘正是政府开发城市的另一只手，有力地推进了区域的城市化进程。

第八，大盘开发一定要走泛地产之路。

大盘有大盘的做法，在中国，大盘开发一定要走泛地产之路。前几年我们首先提出“泛地产”理论时，几乎人人都在怀疑：房地产怎么可以这么做?但是到了今天，华南板块的每个大盘无不是在走泛地产之路。这也正是中国房地产开发的必由之路。

在中国，由于社会保障不足、生活需求社会化程度有限，存在城市发展与市政配套脱节、住宅需求与生活方式成熟程度不同步的市场情形，因此，并不存在西方发达国家中纯粹的土地开发商和住宅供应商。所有的发展商要么是不得不被动地“兼职炒更”，做业主们的生活保障者；要么是主动地做一个引领时尚潮流的生活方式营造者——走“泛地产”开发之路。

正因如此，执信中学正式与星河湾签约，合办番禺执信中学，其他大型的公建配套也会蜂拥而至。整个华南板块的建设会催生一股商业投资的热潮，住宅产业将拉动如服装、餐饮、建材、休闲、零售业等一大批行业。只要有了人气，有了市场经济需求的活力，就有了一切。这正是市场经济的奥妙和魅力所在。

星河湾克服了市场开发与政府规划脱离的尴尬，留下了两者同频合拍、互相合作的经典佳话。正是在这个意义上，星河湾的成功实践对项目开发、对社会、对政府都有着深远的意义。

华南板块很有可能成为广州第一个摆脱庸俗城市化发展轨迹的地方，它有可能一步到位地完成现代城市发展之路，形成一个全新的城市组团，并有望发展成为广州的CLD（中央居住区）。

广州第四代住宅浮出水面

从有高尚住宅开始，广州大概走了十年的路。十年前，住在广州看名雅苑这样的高尚住宅，觉得简直像天堂一样!现在看，它明显地跟不上时代潮流了。高尚住宅是一个相对概念。经过十年的发展，可以说，今天的高尚住宅已经到了一个新的转折点上。

在广州，高尚住宅的发展商为吸引市场关注，不得不强化楼盘卖点，以诸多“非常手段”增强竞争力。具体表现在：

——为追求豪华感而强化楼盘的装饰性因素，如大门、入口、外立面、园林等，但建筑和园林未得到统一和谐调；

——为强化推广，大量增加销售成本和广告投入，特别是在销售环境、样板房等方面无所不用其极。样板房更是或夸大面积或缩小家私，令买家得不到真实的信息；

——为应付价格战，采取成本控制手段，导致楼盘素质下降，买家利益得不到保障；

——为追求档次而过分强化会所功能，明知业主对会所的真正需求并非那么豪奢，也要大张旗鼓地提高档次和规模，即使未来亏损经营也在所不惜；

——广告宣传与新闻炒作哗众取宠、言过其实。曾几何时，不仅广州，全国楼市都遍布着“经典”、“豪华”、“至尊”、“帝”、“王”等虚华的词汇，仿佛中国的建筑已全都是经典之作，中国一下子从发展中国家步入了发达国家。

这种浮夸、虚荣、矫揉造作、极尽雕琢粉饰之能事的风气，已经使广州楼盘，尤其是高尚楼盘的开发走入了一条歧途，导致开发成本过高或住宅质量得不到保障，令买家目眩却失去了信心。过分关注销售卖点而不是关注业主未来70年的生活，是一种仅仅为销售而开发、为短期利润所驱动、急功近利的社区开发“异化”行为。表面上看，是为了摆脱竞争，建立市场优势，其结果却只会进一步加剧竞争的同质化和白热化。

过去及未来的十年，中国房地产一直处于快速的成长和学习过程，是一个逐渐积累和成熟的年代，在这样的年代里，是不可能产生经典的。用“帝”、“豪”等被广告用滥了的词来形容房地产产品，就像是资本原始积累时期暴发户令人厌恶的嘴脸。早期或许有一部分人会认为这就是身份的象征，但是随着新经济和知本家时代的到来，“帝”、“豪”之类非但不能成为身份的象征，反而会因为它的浅薄、低俗而很快被抛弃。

相反，有深厚文化内涵的东西则会日益受到人们的追捧。住宅也一样，人们会要求它的文化内涵、品位和格调，看它是否能代表自己的生活形态和生活方式。这个时候，耐看、耐住、耐琢磨的住宅或许仍不能被称为经典，因为这毕竟是一个学习和积累的时代。但在10年、20年内这些住宅将不会过时，这也就是高尚住宅发展的趋势。