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第三章 迎接泛地产时代的到来（第1页）

第三章迎接泛地产时代的到来

什么是泛地产

泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。

狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发，即盖房子，并包括为房子配套一些附属设施（如道路、停车场、绿地、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等）。总之，其核心是“房子”。

泛地产是指整合各种概念、理念而有机形成的复合体，它的直接意义在于，既能满足住房的基本需求，也能满足人们对体育、教育、休闲等多重生理与精神的需求。

实际上，泛地产就是以发散的思维方式，跳出行业之外，整合资源，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，营造新的文化与生活方式。泛地产不再局限于“房子”这个核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施；泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。

从某种意义上讲，其他行业如果将“泛地产”的思路，改为“泛旅游”或“泛教育”……同样也是成立的。它是根植于传统领域又突破传统领域的“四不像”。我们在它前面冠上的“泛”字是与一般意义的行业链条向前或向后延伸截然不同的。它涉及到多种资源的开发和整合，不是简单的拼凑与组合，而是将各种要素有机地融合在一起，使其浑然天成。

以泛地产理论来统筹地产开发经营思路，眼界立刻会海阔天空。从微观层面说，大盘开发模式就是一种典型的泛地产模式，如果说小盘是独奏曲，那么大盘就是交响乐，它必须有一个主题和灵魂，围绕这个主题组成的若干乐章，既要抑扬顿挫又要浑然天成，这不是一个单纯概念所能支撑的，因此，必须上升到泛地产平台，提出各色各样的概念；从中观层面说，地产不仅是大盘问题，而且是社区问题，需要社区之间的整合；从宏观层面说，大盘开发需要社会经济的各个细胞、要素之间的协调组合，地产要与体育文化嫁接、与健康养生产业嫁接、与旅游休闲产业嫁接……从而使其具备不可超越、无法替代的优势。

泛地产是在狭义的房地产基础上，将地产开发置于更大的空间尺度上进行更为宏观的定位、规划、设计与开发的。这种泛地产开发，与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度时，就会进行这种类似于区域开发的泛地产开发，它通常是政府在城市规划与建设方面心有余而力不足的意图的体现，或是现代城市居民对比较前卫的生活方式与理想的城市模型以及人居形态的追求的体现。

泛地产理论的提出

1998年，王志纲工作室在为金业集团策划的《中华养生园报告》中首次明确提出泛地产的思路：

多年来，我国的房地产开发大都集中在住宅建设上。虽然在建筑设计、建筑语言、建筑风格、建筑结构、建筑功能、建筑用途等多方面进行了大量尝试和探索，但也仅仅是初步满足了用户们的基本需求。当技术日益完善、细节越来越被重视、竞争体现于技巧时，标志着旧时代即将结束、新时代即将到来。

房地产毕竟不等于钢筋加水泥。我们必须跳出和突破原有单一化的住宅格局，充分考虑现代人和现代社会的多元化、全方位需求。面对纷繁复杂的社会群体，单纯、表层意义上的房地产开发显然已经落伍。房地产业急需惊人的一跃，亟须在更大的范围内整合多种资源，导入新的要素，寻求新的增长点。谁抢占了房地产开发和发展的制高点，谁就可以掘得第一桶金。

事实上，人类活动的一切建筑环境均可以纳入房地产范围，我们叫它泛地产。

1995年，碧桂园用学校带动社区开发由此催生了概念地产；1998年，王志纲工作室参与金业中华养生园项目的设计，在“跳出地产做地产”的思路指导下，对复合概念地产及泛地产理论的初探，并由此形成了基本的结构和框架；广州奥林匹克花园通过对这些理论和思路的演绎获得了极大的成功，同时完成了研究成果市场化的中试过程；以后金业集团、中体产业与华新国际强强联合，工作室作为外脑机构加入，将以这些理论和实践为基础推出“奥龙计划”并将其作为一场大的战役全力投入，可能会催生出全新的生命，为蓬勃的中国房地产业注入新的活力。

泛地产理论的宏观背景

泛地产概念并不是空穴来风。泛地产时代的到来与中国特定的社会经济发展背景息息相关。在这个特定的社会背景下，政府因素、消费者因素以及开发商因素相互作用，共同推动了泛地产时代的来临。

泛地产时代到来的宏观背景是：

——国家住宅产业化政策的有力拉动；

——房地产市场化进程的日益加速；

——政府的社会保障、城市配套支持力度不够；

——空前激烈的同质化竞争；

——消费者需求日益多元化；

——许多与人们生活直接相关的产业（如教育、体育、健康、文化服务等）发育不足。

具体而言：

第一，泛地产是中国特殊的历史与社会背景的产物。

在中国房地产市场开放之初，开发商是以短期行为心理介入房地产的，谁有关系能从政府拿到土地、能从银行融到资金，谁就能当开发商（国外则是从房产、动产到不动产，房地产开发是长期行为）。因而，当炒家阶段一结束，开发商手里就沉淀了大量的资金与土地，而资金与土地牵扯到的是银行与政府的利益。首先是政府对房地产的干预使开发商被迫成为“政府”——房地产开发要照顾到各方因素，要容纳许多政府给加进来的内容，因而其开发比较“泛”；其次，由于许多开发商是靠银行的资金来开发，因此，它一旦被套牢，就必须想尽一切办法盘活存量，被迫当上酒店经营者、主题公园经营者、大商场的经营者、学校的老板等。从某种意义上说，在中国当一个房地产开发商，涉猎的领域要比国外广得多，难度也比国外大得多。

第二，泛地产是区域、城市开发的需求与开发商能量积累的必然结果。

随着中国经济进入百舸争流的“诸侯经济时代”，在全国上下一哄而起的“开发区热”归于沉寂之后，各区域、各城市都在寻求经济发展的新增长点、突破点和引爆点。很多地方政府对单纯的房地产开发已不感兴趣，一些有实力、有眼光的开发商已开始把单纯的项目开发上升到产业引爆、区域带动的高度与政府对话，推行一种企业得利、政府得名（政绩）的“政企双赢”模式。经过改革开放以来二十年的发展，许多开发商由小到大，由蝌蚪到青蛙，也已具备了作为区域经济“领头羊”的规模、实力与品牌，有能力承担起原来由政府才能推进的产业或区域开发项目。

所以，房地产开发商在区域开发中是可以大有作为的。区域开发具有规模大的特点，这就需要房地产商具有整合各种相关资源的眼光与能力。一切凡是可以为己所用的资源，都可以被整合到房地产开发过程中来，为房地产开发服务，同时也为区域开发贡献力量，房地产商要放宽眼界，广泛地整合教育、旅游、体育、养生、休闲与健康等产业要素，而这种整合过程，事实上就是泛地产战略的实施过程。于是，随着区域开发的逐步深入，泛地产战略也就逐步地普及开来，而不管房地产开发商是自觉还是不自觉，也不管他们自己有没有意识，这就是房地产战略行为。换言之，大规模的区域开发本身就要求参与其中的房地产商具备泛地产的战略眼光和实操能力。

第三，新造城运动的拉动。

一场新造城运动正在中国各大城市展开。从北京亚运村开始，自北向南势不可挡。上海的浦东，广州的珠江新城、华南板块，深圳的福田新城市中心，杭州的东部新区，重庆的北部新城，成都的人民南路沿线……几乎每一座城市都有新造城运动。其背景，是泛地产时代的到来和住宅产品更新换代的加速；其成果，是一座座由若干标志性社区构成的新城；其效应，是引发了城市发展和住宅产业发展同时面临的一场革命。

新造城运动带来了什么?

首先，城市中心的转移引发的“移民潮”。

从旧的城市中心转移到新的城市中心的移民往往是最先一批“先知先觉”的精英人士，他们也正是支撑中国楼市的中坚力量——中产阶级，他们的生活方式代表了一种趋势。

其次，“看不见的手”与“看得见的手”的合作。

在以往的城市化进程中，我们看到两个极端：一种是政府行为过度，广州珠江新城就是一个例子，规划搞了好几年，几易其稿，市场上还是波澜不惊；另一种是政府缺位，像早期的洛溪一带，是典型一个城乡结合部的社会主义新农村，各种问题沉渣泛起。

在这场新的造城运动中，政府规划这只“看得见的手”与发展商这只“看不见的手”合作，是计划与市场的合作。城市化进程的实施应该是政府引导，市场推动。政府要充分发挥其在城市总体规划中的导向作用、协调作用、约束作用，对城市发展进行有效的干预和引导。同时，政府也必须更多地依靠市场的力量和社区、企业、个人等民间的力量去实现城市化，利用市场机制更好地引导企业向城市集中，动员多方面力量投资参与城市建设，唯有如此，才能加快城市化进程。

在今天，营造新居民的生活方式、推进郊区城市化过程，很大程度上取决于房地产开发商的开发力度、强度和精度。